香港立法會 涂謹申議員

Hong Kong Legislative Councilor Hon. James To Kun-Sun

立法會十一題:一手住宅物業銷售條例

以下為今日(十二月三日)立法會會議上涂謹申議員的提問和署理運輸及房屋局局長邱誠武的書面答覆︰問題︰  《一手住宅物業銷售條例》(第621章)(《條例》)於二○一三年四月二十九日生效,並由一手住宅物業銷售監管局(銷監局)負責施行。消費者委員會於上月公布的《一手住宅物業銷售研究報告》(《報告》)指出,《條例》已實施一年半,但現時一手住宅物業的銷售過程仍存在各種問題,包括售樓書資訊龐雜但欠缺物業管理費用等重要資料、價單所列單位並非全部放售因而令準買家感混淆、同一人可重複作「購樓意向登記」令需求被誇大等。報告並提出多項改善建議。就此,政府可否告知本會:(一)自《條例》生效至今,(i)銷監局接獲多少宗關於一手住宅物業銷售的投訴,以及涉及多少個樓盤,(ii)銷監局曾審閱多少個一手樓盤的銷售資料,以及因而發現了哪些問題及違例情況;銷監局曾向發展商及地產代理提出哪些有關的改善建議及作出的懲處,以及該等建議有否得到落實;若建議沒有落實,原因為何;(二)自《條例》生效至今,銷監局就一手住宅物業銷售巡查了多少個樓盤的售樓處;多少次的巡查是以喬裝準買家的方式進行,以及因而發現了哪些問題及違例情況;銷監局曾向發展商及地產代理提出哪些有關的改善建議及作出的懲處,以及該等建議有否得到落實;若建議沒有落實,原因為何;(三)自《條例》生效至今,銷監局發現的涉嫌違例個案中,(i)轉介予地產代理監管局跟進的個案數目,以及該等個案中涉及由地產代理替準買家墊支登記所需費用的總額,及所涉地產代理公司和地產代理從業員分別的數目;(ii)銷監局曾展開調查並轉介予律政司的個案宗數,所涉一手樓盤的數目和名稱,以及當中正由律政司考慮是否作出檢控的個案數目(並按樓盤的名字及個案性質列出分項數字);(iii)該等涉嫌違例個案的跟進情況,以及為何當局至今仍未提出檢控和所涉困難;(四)鑑於《條例》中關於禁止虛假或具誤導性的資料的條文,是參考《證券及期貨條例》(第571章)等條例的相關條文而制定,銷監局有否參考相關條例的成功檢控經驗,以期增加有關檢控的成功率;當局會否考慮,參考第571章的相關條文,立法規定發展商須公布影響單位定價的有關資料,包括購樓意向登記數字,以加強市場的透明度,並賦權銷監局向法庭申請頒發回復原狀命令,令因虛假或具誤導性的資料購入住宅單位而蒙受損失的買家可回復至原狀或得到賠償,以加強阻嚇不良銷售手法;及(五)有否評估報告所提建議(包括確保售樓價單上所有單位必須同步發售、加強巡查違規誇大購樓意向登記及分開抽籤和揀樓日期等措施)是否可行,以及會否考慮修訂《條例》以實施該等建議,以期更有效地保障消費者權益?答覆:主席:  《一手住宅物業銷售條例》(《條例》)於二○一三年四月二十九日全面實施。條例旨在提高一手住宅物業銷售的透明度及公平性、加強對消費者的保障,以及為一手住宅物業的賣方提供公平的競爭環境。  條例就一手住宅物業的售樓說明書、價單、示範單位、參觀已落成一手住宅物業的安排、成交紀錄冊、銷售安排文件須提供的資料、廣告,以及臨時買賣合約和買賣合約須載有的強制條文等事宜,訂立詳細規定。條例亦禁止任何人士在促銷一手住宅物業時作出失實陳述,或傳布虛假或具誤導性資料。  違反條例有關條文全屬刑事罪行。條例下共有120條刑事罪行。違例者一經定罪,視乎所違反的條文,可處罰款及/或監禁。最高罰款額為港幣500萬元,最長監禁期為七年。  條例是經過運輸及房屋局成立「立法規管一手住宅物業銷售督導委員會」(督導委員會)一年時間討論、其後兩個月的公眾諮詢,以及立法會詳細討論審議的成果。消費者委員會(消委會)、業界,以及相關持份者均有積極參與有關討論。  條例自實施以來,已達到一定的效果。例如,一手住宅物業的面積以及每平方呎及每平方米售價只能以「實用面積」表達、賣方就某住宅物業設置示範單位時,必須提供「無改動示範單位」才可提供「經改動示範單位」、賣方必須在出售日期的最少7日期間內提供售樓說明書、必須在出售日期的最少3日期間內提供價單和銷售安排文件,以及賣方如要改動價單及銷售安排,有關改動必須等待3日後才生效。  截至二○一四年十一月二十四日,賣方在條例下共推售了約23 000個一手住宅物業,涉及131個發展項目。  我現就涂謹申議員問題五個部分,答覆如下:(一)及(二)截至二○一四年十一月二十四日,一手住宅物業銷售監管局(銷售監管局)共收到101宗投訴,當中75宗與條例有關,其餘的26宗與條例無關。上述75宗與條例有關的投訴共涉及40個一手住宅發展項目的銷售,被投訴的對象包括賣方、地產代理以及在一手住宅物業銷售過程中有參與的人士。  銷售監管局檢視所有由賣方向公衆提供的售樓說明書(包括經修改的售樓說明書)、價單、載有銷售安排的文件、成交紀錄冊、賣方指定的網站,以及主要報章內有關一手住宅物業的印製廣告。此外,銷售監管局巡查所有一手住宅物業的售樓處及示範單位。  截至二○一四年十一月二十四日,銷售監管局共檢視了約660份售樓說明書(包括經修改的售樓說明書)、約1 500份價單、約850份銷售安排的文件,以及約4 800份印製廣告。該局檢視成交紀錄冊的次數達2 000次,檢視賣方指定的網站的次數達5 200次。該局對售樓處及示範單位共進行了約1 600次巡查,包括與地產代理監管局進行聯合巡查。  銷售監管局致力施行條例以及對涉嫌違例者進行調查。就銷售監管局檢視/巡查時察覺到懷疑違例的情況、該局接獲投訴的個案,以及傳媒向該局查詢懷疑違例的情況,銷售監管局均立案調查。如發現有懷疑違反條例的情況,銷售監管局定必嚴肅處理。銷售監管局已陸續就涉嫌違例行為的調查結果,提交律政司刑事檢控科考慮。  銷售監管局在跟進調查懷疑違反條例的個案的過程中,一般會去信要求有關的賣方解釋為何出現懷疑違反條例的情況。在絕大多數的情況下,有關的賣方在得悉有關的銷售事宜被銷售監管局關注或跟進調查後,無論他們是否認同有關情況可能違反條例,均會盡快改正或改善有關情況。  銷售監管局一直重視賣方的銷售安排是否符合透明公平的原則,並就一些沒有違反條例但可能會引起秩序問題以及影響買方利益的安排,向賣方作出改善建議,並向業界發出指引。在絕大多數的情況下,有關的賣方均接受銷售監管局的建議,改善了有關銷售安排。  銷售監管局亦一直非常關注一手住宅物業銷售時出現「購樓意向登記」數目「發水」的情況。銷售監管局不時提醒準買方,發展項目的成交紀錄冊是讓公眾掌握該發展項目每日銷售情況的最可靠資料來源,準買方在參考賣方或坊間在發展項目開售前流傳的登記人士入票數目時要謹慎,別輕率以有關數字作為發展項目的銷情指標。  凡涉及地產代理的個案,銷售監管局除了調查有關地產代理有否違反條例的條文外,同時亦會把個案告知地產代理監管局,以便該局同步跟進。  就一些涉嫌違例或不理想的情況,如可能會嚴重影響準買方的利益,銷售監管局在進行調查的同時,會第一時間透過媒體提醒準買方有關情況。截至二○一四年十一月二十四日,銷售監管局已向公眾發出了十三次有關個別一手住宅發展項目/期數的銷售事宜的提醒。  公眾教育方面,銷售監管局發布了《一手住宅物業買家須知》,提醒準買方在購買一手住宅物業時須注意的地方,又印備了單張,以淺易的文字表述條例對賣方的主要要求。銷售監管局在該局的網站,提供了給準買方的常見問答,並在電視播放宣傳短片及在電台播放宣傳聲帶,以及在各媒體宣傳條例的實施。今年八月,銷售監管局推出了新一輯電視宣傳短片及電台宣傳聲帶,提醒一手住宅物業準買方應先考慮清楚才簽立臨時買賣合約。(三)就銷售監管局檢視/巡查時察覺到懷疑違例的情況、該局接獲投訴的個案,以及傳媒向該局查詢懷疑違例的情況,當中主要涉及售樓說明書、成交紀錄冊、廣告,以及失實陳述或傳布虛假或具誤導性的資料。涉嫌違例者包括賣方、地產代理,以及在一手住宅物業銷售過程中有參與的人士。  正如前述,凡涉及地產代理的個案,銷售監管局除了調查有關地產代理有否違反條例的條文外,同時亦會把個案告知地產代理監管局,以便地產代理監管局同步跟進。  調查及搜證工作需時。銷售監管局已陸續就涉嫌違例行為的調查結果,提交律政司刑事檢控科考慮,目前不宜透露詳情。(四)當局在草擬條例有關失實陳述及傳布虛假或具誤導性資料的條文時,的確曾參考《證券及期貨條例》的相關條文。不過,證券及期貨交易的情況與一手住宅物業交易的情況並不盡相同,故此,適用於證券及期貨交易的監管機制,未必一定完全適用於一手住宅物業交易。  條例有條文述明如某人作出失實陳述,而另一人受該失實陳述誘使而購買了一手住宅物業,作出失實陳述的人負有民事法律責任,以損害賠償方式,賠償該另一人因依賴該失實陳述而蒙受的金錢損失,不論作出該失實陳述的人是否亦有招致任何其他法律責任,包括即使該作出失實陳述的人沒有因違反條例有關失實陳述的條文而遭檢控或被定罪。  有關要求一手住宅物業的賣方在售樓說明書中,除了須提供賣方所知悉但並非一般公衆人士所知悉而相當可能會對享用該住宅物業造成重大影響的事宜的資料外,還須提供任何相當可能會對該住宅物業的售價造成重大影響的事宜的資料的建議,在立法會《一手住宅物業銷售條例草案》法案委員會(法案委員會)審議條例草案時,已有充分的討論。  有關仿效《證券及期貨條例》,在條例加入銷售監管局可向原訟法庭申請由原訟法庭作出命令,包括使交易各方回復他們訂立交易之前的狀況的命令,或宣布交易無效的命令等建議,涉及複雜的事宜,宜小心考慮。 (五)銷售監管局會仔細研究消委會就一手住宅物業銷售研究報告書內有關的研究結果及建議。  事實上,該研究報告書內的某些建議,對當局並不完全陌生。例如,就條例應讓買方在簽立臨時買賣合約後有多少時間簽立買賣合約、買方未能在指定期限內簽立買賣合約時被沒收的臨時訂金的金額,以及法例是否可以規定賣方必須在提供價單後盡快悉數要約出售已在價單上列出售價的一手住宅物業等議題,在督導委員會的討論過程中、公衆諮詢期間,以及/或法案委員會審議條例草案期間,已有充分的討論。  條例在加強一手住宅物業銷售的透明度及公平性,以及讓賣方彈性作出商業決定、依法處置其物業財產,兩者之間取得合理平衡。現行條例的條文是不同持份者在求同存異的精神下共同磋商達致的成果。考慮到公衆普遍支持加強對置業人士的保障,當局在草擬條例草案時,已盡可能把有助保障一手住宅物業買方的利益的建議納入條例內。  有意見認為應透過修改條例糾正目前未盡理想的一些銷售安排,例如賣方沒有一次過悉數推售已在價單上列出售價的一手住宅物業、賣方透過收票制度製造入票數目多的情況,以及抽籤及揀樓這兩個環節之間是否留有合理時間讓準買方獲悉抽籤結果及前往揀樓場地。條例只實施了一年多時間,仍需累積經驗,再作檢討,不宜匆談修訂。目前而言,我們認為,透過銷售監管局與業界溝通並發出指引,可能較修改條例更能盡快達致效果。  消委會研究報告書內的另一些建議,例如建議銷售監管局加強檢視及巡查,增加銷售安排的透明度,以及加強公衆對銷售監管局的認識及其工作的了解,與銷售監管局的目標不謀而合,我們會積極跟進。



2014年12月3日(星期三)香港時間12時41分

連結: http://www.info.gov.hk/gia/general/201412/03/P201412030428.htm

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