香港立法會 涂謹申議員

Hong Kong Legislative Councilor Hon. James To Kun-Sun

立法會九題:港人買家購買海外物業

以下是今日(三月二十一日)立法會會議上涂謹申議員的提問和運輸及房屋局局長陳帆的書面回覆:

問題:

消費者委員會(消委會)於去年接獲35宗有關銷售海外物業的投訴,較前年升逾一倍。當中部分個案所涉的未建成物業以「爛尾」收場、其他個案的地產代理被指沒有向買家披露物業估價可能較預期為低的風險,亦有個案的買家發現有關地產代理向其作出與買賣合約內容不一致的陳述後要求退款但不果。此外,根據《地產代理(豁免領牌)令》(第511B章),若任何人純粹處理海外物業,並在其所有文件(包括單張、小冊子等)及任何廣告中,述明其本人並無處理香港境內物業的牌照,可獲豁免領取地產代理牌照或營業員牌照。然而,若有關人士亦會處理香港境內物業,則該位人士必須領有牌照。關於監管地產代理和營業員銷售海外物業的事宜,政府可否告知本會:

(一)是否知悉消委會自去年至今(i)接獲多少宗關於銷售海外物業的投訴,以及(ii)就多少宗該等投訴作出跟進;消委會會否考慮動用消費者訴訟基金,協助投訴人透過法律途徑追討損失;如會,考慮因素為何;如否,原因為何;

(二) 第(一)項提及的投訴當中,有多少宗經查明投訴成立;就該等投訴成立但有關的地產代理拒絕作出賠償的個案,當局是否知悉消委會會否考慮公開該等代理及有關樓盤和發展商的名稱,以免有更多消費者蒙受損失;

(三) 過去三年,地產代理監管局(監管局)在執行第511B章期間發現涉嫌違法銷售海外物業的個案宗數,以及有關的違法行為詳情為何;

(四) 監管局共轉介了多少宗第(三)項提及的個案予警方跟進;在該等轉介個案當中,分別有多少宗所涉的(i)地產代理和營業員均沒有領牌,以及(ii)地產代理有領牌但營業員沒有領牌;在(i)及(ii)的個案當中,涉案的地產代理和營業員數目分別為何;警方就該等個案的跟進情況為何;

(五) 過去三年,警方有否對涉嫌違法銷售海外物業的地產代理或營業員提出檢控;如有,宗數為何;如否,原因為何;警方在搜集證據方面遇到的困難為何;

(六) 過去三年,監管局有否到銷售海外物業的展銷會進行突擊巡查(包括查閱有關的單張、小冊子或廣告等刊物),以調查有否不獲豁免領牌的地產代理或營業員違法銷售海外物業的情況;如有,結果為何;如否,當局會否向監管局增撥資源用作突擊巡查;

(七) 鑑於當局於一九九八年對本會為審議就根據《地產代理條例》(第511章)訂立的附屬法例而成立的小組委員會承諾,會在一九九九年年底前完成草擬與海外物業地產代理工作有關的規例,以保障消費者在此類物業交易中的權益,該項工作的最新進展為何;

(八) 當局會否考慮取消給予純粹處理海外物業的人士領取牌照的豁免,並把該等人士納入第511章的規管範圍;如會,實施的時間表為何;如否,原因為何;及

(九) 鑑於已於本月一日生效的《2018年打擊洗錢及恐怖分子資金籌集(金融機構)(修訂)條例》(2018年第4號條例)訂明,指定非金融業人士(包括地產代理)須在進行指明交易時遵守客戶盡職審查及備存紀錄的規定,該等因純粹銷售海外物業而獲豁免領牌的人士須否遵守該等規定;如否,當局將如何遏止透過該類人士買賣海外物業而進行的洗錢活動?

答覆:

主席:

就涂謹申議員提問的各部分,在諮詢商務及經濟發展局、保安局、財經事務及庫務局,以及地產代理監管局(監管局)後,現綜合答覆如下:

(一) 在二○一七年一月至二○一八年二月期間,消費者委員會(消委會)共接獲41宗有關銷售香港境外物業的投訴個案。經審視個案性質後,消委會作出跟進的個案有17宗,當中四宗個案經過消委會調停後成功獲得解決。消費者訴訟基金暫未接獲相關申請個案。 

(二) 消委會有既定機制,審慎及全面地考慮是否以點名的形式公開譴責商戶,考慮因素包括商戶之營商手法、所涉投訴個案數量及商戶跟進個案時的態度等。如消委會發現商戶採用不良營商手法,並且屢勸不改,會考慮公布不良商號的名稱。此外,消委會透過不同途徑加強消費者教育,提醒消費者有關購買境外物業的風險及注意事項。

(三)及(四)根據《地產代理(豁免領牌)令》(第511B章),任何人士如純粹就香港以外地方的物業從事地產代理工作,並在其所有信件、賬目、收據、單張、小冊子及其他所有文件(下稱「所有文件」)內及在任何廣告中,清楚述明其本人並無處理香港物業的牌照,可獲豁免領取監管局發出的地產代理或營業員牌照。

倘若持牌地產代理公司聘用沒有牌照的人士為營業員從事香港境外物業銷售的工作,而該人士未有在其所有文件內及在任何廣告中,述明其本人並無處理香港物業的牌照,該人士將不獲豁免,並可能因涉及從事無牌地產代理工作而違反《地產代理條例》(第511章)第16(1)條;而聘用其為營業員的持牌地產代理公司亦可能因僱用或繼續僱用當其時並非地產代理或營業員牌照持有人的人士作為營業員而違反《地產代理條例》第39(1)條。

無牌從事地產代理工作或聘用無牌人士從事地產代理工作均屬刑事罪行,監管局如有發現,會轉介予警方處理。

在二○一五至二○一七年間,監管局共轉介了四宗沒有依照上述規定在其所有文件內及在任何廣告中,述明其本人/其公司並無處理香港物業的牌照的相關個案予警方跟進。該四宗個案的詳情如下:


 涉及的公司和營業員警方跟進情況
個案一及二涉及一間沒有領牌的公司及一名沒有領牌的營業員警方現正調查中
個案三涉及一間沒有領牌的公司及一名沒有領牌的營業員警方已完成調查,因證據不足未有作出檢控
個案四涉及一間持牌地產代理公司及一名沒有領牌的營業員警方已完成調查,因證據不足未有作出檢控



(五) 除上述第(三)及(四)部分提及的四宗個案外,在二○一五年至今,香港警務處共處理三宗案件,暫涉及190名報案人指稱透過物業代理或中介人購買海外物業時懷疑受騙。三宗案件涉及19個位於日本、英國及美國的物業發展項目,以及一名自稱物業代理和兩間地產中介公司。就其中一宗涉及日本物業發展項目的個案,警方拘捕一名男子,並正作出調查,暫未有進行檢控。

事涉海外物業的案件無可避免會涉及不同司法管轄區的法例及權力,警方在調查、搜證、以至拘捕及檢控方面均需要大量時間和面對各種困難。一如其他涉及跨境罪行的案件,警方會與相關的海外執法機構進行情報交流及尋求合作。

(六) 監管局為自負盈虧的法定機構,並按《地產代理條例》行使其職權。為規管持牌地產代理,監管局會不時執行巡查工作,巡查對象主要為持牌人士/公司。為了確保巡查工作的有效性,監管局表示不宜披露巡查工作的詳情。

正如上文提到,無牌從事地產代理工作或聘用無牌人士從事地產代理工作均屬刑事罪行。監管局如有發現,定會轉介予警方處理。

(七)及(八)規管在香港銷售境外物業牽涉多個複雜議題,必須小心考慮。政府曾就有關議題徵詢監管局的意見,監管局表示,無論在市場營運或規管操守方面,境外物業的銷售都可能與香港的情況有頗大分別,加上牽涉到不同司法管轄區的法規和稅制,以及多個不同持份者(例如境外物業發展商、當地中介機構及代理),當中涉及相當複雜而廣泛的問題。此外,資訊科技發展日新月異,現時境外物業的賣家可以輕易透過互聯網進行銷售和推廣活動,增加執法的困難。

有鑑於此,政府認為加強公眾教育,讓投資者和公眾認識到購買香港境外的物業(特別是未建成的物業)所存在的風險和當中須注意的事項,應當更為有效。就此,監管局一直致力公眾教育,不時透過報章撰文、刊物及其他媒體,提醒消費者在決定購買境外物業前應小心注意的事項。監管局亦已於二○一七年十二月發出執業通告,提醒地產代理持牌人在銷售境外未建成物業時須遵從和注意的事項。有關通告於本年四月一日生效。持牌人如違反指引,可能會被監管局作紀律處分。政府會繼續和監管局合作,密切留意有關情況。

(九)監管局於二○一七年十二月發出通告,就有關處理境外未建成物業銷售時的妥善執業方式及措施提供指引,當中包括盡職審查及備存紀錄的規定。有關指引所建議的最佳做法,除對持牌地產代理有約束力外,亦可為獲豁免領牌的人士提供參考,提高他們的專業水平,減少他們被利用作為洗錢的渠道的機會。指引亦可為消費者提供一個標準,以衡量個別人士的銷售方法是否適當。

根據二○一八年三月一日生效的《打擊洗錢及恐怖分子資金籌集條例》(第615章),持牌地產代理須在進行指明交易時遵守法定客戶盡職審查及備存紀錄的規定。值得注意的是,不論持牌與否,所有人士均須遵守其他與打擊洗錢及恐怖分子資金籌集有關的法例,包括《有組織及嚴重罪行條例》(第455章)、《販毒(追討得益)條例》(第405章)、《聯合國(反恐怖主義措施)條例》(第575章)和《聯合國制裁條例》(第537章),在遇到可疑交易時向執法部門作出舉報。 完2018年3月21日(星期三)香港時間14時40分

連結: http://www.info.gov.hk/gia/general/201803/21/P2018032100394.htm

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