香港立法會 涂謹申議員

Hong Kong Legislative Councilor Hon. James To Kun-Sun

緊急質詢發言︰為確定結構安全即時巡查醫院、文娛康體設施、展覽館等的已綠化屋頂

涂謹申議員:主席,政府的宣傳中說明,即使在“?房”如此小的範圍(一般數百呎),如果要增加承載重量和改變排水系統,也要提交圖則申請,這是已經宣傳甚久,除非政府現在表示這並非事實。

就城大今次面積和承載重量均如此大的綠化工程,政府現時的答覆,竟然迴避是否需要提交圖則申請的問題。大家要記住,政府不回答問題,會牽涉到其他同類型的處所,令有關人士不知如何處理。政府是否同意,如果它能夠指定在某一個標準下需要提交圖則申請,整個社會在進行相關工程時便會?緊一點呢?

我希望政府能夠就這問題特事特辦,緊急處理有關的個案,不只是提醒,而是派員檢視那些有人會前往的天台......不是......那些一般沒有人前往的天台,因為其承重的margin比較低。局方可否立即檢視那些天台的情況,然後提出即時和專業的意見?如果局方只是勸諭有關人士,然後他們再尋找專業人士檢視天台,這過程已經需要花很長時間。主席,由於這是很危險的情況......

主席,我問的是,局方會否緊急派人到那些一般沒有人前往的天台,即原本承重margin比較低的天台,作緊急檢查?26.5.2016二讀辯論發言︰《物業管理服務條例草案》涂謹申議員:主席,有年青人問我,我們一直以來爭取民主,至今仍未能成功爭取普選。有時我也會問,我在立法局至立法會這麼長時間,究竟做過甚麼呢?今次,我感到頗高興,爭取了24年,總算能爭取到物業管理公司(“管理公司”)發牌立法,何秀蘭議員也笑了。

在1992年,我與當時同為港同盟的陳偉業議員,在24年前第一次提出議案,要求政府立法,透過發牌規管管理公司。今天,我不知道可否像其他議員一樣,掛上成功爭取的橫額。

今時今日要求發牌規管管理公司,其實跟我們24年前的主題有少許不同,以往主要關注管理公司的收費和質素問題,而現在可能有部分仍與這些問題有關,這些過往是最重要的問題,但現在最重要的問題可能是大廈維修和反圍標。

以管理公司日常管理工作而言,如果不是進行大維修的時間,即使有些很差的管理公司,到處逐點找“?數”,有時候也不容易發現、舉報或查證,但這些畢竟仍是小數目,或是每月行事,所以相對來說是一個小數目。但是,現在我們說的是一次過維修工程,牽涉的數目相當大,一旦經過看似合法的業主大會,經過管理委員會,再經過所謂顧問,以及招標聘請承辦商的程序後,所牽涉的數目會很大。

我剛看見陳偉業議員回來,我對他說,我們在24年前動議的議案,現在成功爭取立法,今天我們都成功爭取了,已經過了24年。陳偉業議員說他也退休了。

至於發牌如何有助反圍標的工作,我覺得有幾點。第一,如果我們綜合來看其他與工程相關而有專業發牌的機構,根據我們所得出的數字,我不敢說從來也沒有這些機構,但似乎這些擁有專業發牌的機構數量少得嚇人。不論工程師、則師或相關人士,而有關團體作出懲罰的個案其實真是少之又少,甚至我聽到的數字是,二、三十年來只有一至兩宗,也別說“釘牌”或立案調查與工程有關的專業人士。

除非我們相信那數千、數萬位專業人士,這些與建築、維修、工程相關的專業人士非常好,好得難以置信,面對數十年來數以千億元計,甚至上萬億元計的工程費用,也好得拾金不昧,毫無疏忽,毫不使詐,相信這些數字真的這麼少。我說的金額也只計算普通大廈,而不是政府的大型工程了,只是普通大廈的相關工程。然而,對不起,我作為尚算資深的議員,從事地區工作,服務這麼多業主立案法團(“法團”)、業主,真不相信這是真象。

換言之,即使我們現在引入發牌制度規管管理公司,監管委員會是否能夠真正發揮作用,是十分關鍵。私營企業有股東大會、董事會、CEO,而大廈管理工作有業主大會、管理委員會、管理公司,大致平行、相類似。但大家要明白,如果樓宇要進行大規模維修工程,需要找顧問、外面的維修商,如果我們純粹靠小業主或由業主組成的管理委員會,甚至股東大會,進行專業的監察,其實難度相當高。所以,如果有良好的管理公司,協助業主做好專業工夫,能夠“均真”、公正、

合程序,物色獨立顧問,再由這個備受監察的獨立顧問,找到良好、公道的承辦商,這其實非常重要。

現在很可笑,我們請市區重建局幫忙,當然它要幫忙,我也有一同請它幫助,因為綜觀來說,能夠提供幫助的只有政府屋宇署或相關專業團體,否則資源只會流到半官方大型機構。所以,如果他們願意幫忙,當然是好事。但是,問題是眾多大廈中,原本應該有專業和公正的管理公司,具備這方面的人才和專業知識,協助小業主監察。

當然,我們最近看到有個案 ??由於正值檢控期間,所以我不詳細說明了在這些個案中,有管理公司因為這塊“肥豬肉”太肥美,令到具有相當規模的管理公司,甚至平時聲譽相當好的管理公司,都想分享這塊“肥豬肉”。請記住,如果管理公司也勾結顧問和承辦商,結集成一條龍,小業主便真正無險可守、無處可擋。當然,也有佔大多數業權的大業主,找來管理公司,但該管理公司卻像賊一樣,恐嚇小業主。因為它想小業主賣給大業主,或盡快投降,賣出後進行“強拍”。換言之,我們看過一些真的很過分、如魔鬼般的管理公司。因為維修費過高,與這些公司日常收取的管理費和經理人酬金不成比例,即平時在“?石仔”,當然有時會稍為做點marginal的事(邊緣性的活動),從這裏收少許費用,那裏又收少許費用。當來到大維修,便是“Jackpot”了。

所以,如果我們將來的監管機構及政府相關部門,能夠嚴謹令管理公司協助法團做好審核標書及甄選顧問等工作,如果有嚴謹的程序和指引,甚至如果管理公司真的違規,便真的要“釘牌”,這樣才有點阻嚇力,令部分有意得到“Jackpot”的管理公司,也還有機會有少許阻嚇力。大家記住,我也只敢說有少許阻嚇力。因為如果那筆錢如此龐大,管理公司也可以賄賂部分業主,可以offer、提出給予百萬元甚至千萬元。大家想也想不到,賄賂的錢原來可以這麼多。

我們以往所知,ICAC調查涉及賄賂fundmanager(基金經理)買某些股票或交易的個案,都只涉及十萬、八萬元,但現時這些可以達到千萬元。這是多麼的嚴重!所以,如果將來的監管機構守在這個關口內,要很嚴謹或調查很強烈。事實上,條例越嚴謹、越細緻,將來觸發任何小業主發現問題,舉例說將來去ICAC或商業罪案調查科投訴時,他們還有多一些籌碼或指引,指對方違規,而對方回答不了的時候,開案的機會或將來使用強制權力索取資料的機會便更高、更有效率及更具阻嚇力。

因此,今次立法,並非針對有些人無牌經營管理公司。我相信不會發生,即是立例後,會否有人無牌經營管理公司,我覺得這是多餘。我們規管那些管理公司的日常管理細節等,都是重要,但相對來說是次要。反而,我覺得,特別在維修的程序中,真希望政府投放多些時間、多些心機。這個可能是物業管理業監管局(“監管局”)將來要做的事。但大家記?,監管局同樣可以有問題,因為它必須由許多業內人士組成。

正如我們現時的醫務委員會,究竟所謂“自己人查自己人”、自己人是否佔大多數?幸好,管理專業暫時看來不會表示要佔大多數,表示否則的話,他們便會失去管理、專業自主。最低限度他們沒有這樣說。但問題是,政府扮演一個很沉重的角色。

最近,競爭事務委員會(“競委會”)表示發現有圍標的情況。現時人人都相信有圍標,競委會卻說發現到。雖然競委員這數天表示,會舉辦一些大型展覽,又提供圍標及反圍標相關的須知,叫我們去看展覽,但現在的問題是,不好意思,單靠競委會調查,對不起,我真的不相信他們在這方面能查到甚麼。對於超級市場、油站或其他事情的競爭情況,我希望他們做,但若說他們能夠查到那些有黑社會的人士購入單位,做業主,然後賄賂管理員、賄賂管理公司等,一條龍地做,然後由競委會幫忙,對不起,我不相信,對此亦沒有寄望。他們做到我覺得是bonus,令我“跌眼鏡”,不過我不相信。

我反而希望局長、政府當局看緊這項法例,因為這是其中一個關口,可以有少許機會,最低限度相對於競委會更能協助小業主,對不起。此外,當局守?關口,越嚴謹的程序,將來有任何、其他業主醒覺,質疑管理公司的做法、建議及處事程序,便容易觸動其神經,會站出來。現時有很多業主,因為談論得多,都已經醒覺,因為這是問他們拿錢,以前因為金額不多,但現在金額增大數倍,簡直是“合法搶錢”,而搶的是數萬元、數十萬元,甚至百萬元不等。

所以,我今天的主題,只是希望政府從監管、守則中,能夠考慮或綜合所有專業部門與民間團體的經驗,能夠制訂守則,特別是針對反圍標。這樣便功德無量。

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