香港立法會 涂謹申議員

Hong Kong Legislative Councilor Hon. James To Kun-Sun

《2017 年印花稅(修訂)條例草案》修訂案發言 (續1)

(第二輪發言) 涂謹申議員:代理主席,我在第一輪發言時提出的第一個理由是基於成交等原因而要將6個月的換樓期延長。代理主席,其實政府在中段曾作出初步回應,亦表示在聽過我們的發言後會再作回應。代理主席,其中一個情況是政府表示早前在二讀時反對把6 個月的換樓期延長至 9 個月或 12個月的原因是擔心向市民發放信息,令他們以為會「減辣」,但現在卻有很多市民提出相關要求。我不知道政府會如何解釋現在發放的信息不會令市民誤會,總之政府說不會引起誤會就是了。故此,政府現在因應社會和議員的要求,認為可以把換樓期延長。

然而,代理主席,有一個問題是政府仍然未能解決或回答的。根據以往的紀錄,政府確實認為在「先買後賣」的情況下,如果換樓期太長,便代表某人會同時擁有兩個物業。如此一來,由於該人即打算換樓的買家同時手持兩個物業,便可能會有誘因進行炒賣。政府當時的論據是如果有很多人也利用這種方式買入另一物業,然後才放售原有物業,其實變相是炒賣,但他們又無須為這種炒賣活動繳付15%的印花稅,這樣問題便來了。這並非信息的問題,而是實際上會否發生的問題。這是政府以往其中一項論據,而我聽不到剛才局長有提出任何數字、分析、判斷、展望或理據,斷定這種情況不會發生。代理主席,我並沒有要求政府一定要認錯,或充滿悔意地承認以往的說法完全是廢話。我沒有這個意思,但由於在紀錄上,政府曾提出這種論據,如果它現在任由事情不明不白,我們便無法知道政府的分析是甚麼。政府須向議會問責,亦要解釋其政策。如果政府在以往的紀錄上或在BillsCommittee即法案委員會曾提出這種論據,但現在又好像沒有說過似的,究竟政府是否認為這種論據仍然成立?還是即使這種論據仍然成立,但它卻認為不再重要,只要沒有發放「減辣」的信息便可。其實「減辣」與否與此無關,因為信息只是一種perception,即印象,但實際上,如果有關期限因我或周議員的修正案而延長至9 個月或 12個月,便會促使人們利用這段延長了的時間進行更多炒賣活動。他們或會認為多了半年時間也是好的,大家可買入另一物業,而只要是「樓換樓」,最終也無須多付印花稅。因此,那些本身已擁有物業的人便會趁機炒賣。我不贊同這種說法,但我認為政府要有其論據和分析,否則不能輕言贊同或表示會應議員的要求行事。

第二,代理主席,從客觀上分析,我認為現時政府這些關乎印花稅的「辣招」確實有利地產商銷售一手物業,因為它們可提供二按或更長的按揭年期,促成一手物業的優勢,能吸引換樓人士或其他人士。

我認為政府如想拉近二手物業與一手物業的距離,只能透過現時這個所謂「樓換樓」的機會活化二手市場。這其實是一個關乎公平、公道的問題,因為如果只提供短短6個月的換樓期,只會迫使市民購買新樓,為甚麼?因為新樓的樓花期很長。換句話說,如果樓花期有36 個月,市民便會有 3年時間放售原有物業。現時如果有二手物業的業主想放售物業,其實便會增加供應。我們從一些業內人士如地產代理或數個行內組織得悉,現時的二手市場是冰封的,為甚麼?因為沒有人願意放盤。當然,我不知道政府會否提出論據指沒有人放盤的原因是大家也認為樓市會上升,但事實並非如此,市場上也需要有買家才行。現在的問題是實際上,當有人打算首次置業或買入第二個住宅單位,就後者而言,便一定要令二手市場活躍起來。大家要記?,這並非單層的問題,而是會產生連鎖反應。舉例來說,假設有人想由1000平方呎的單位換成 1 500平方呎的單位,即代表有人想由800平方呎或 600 平方呎的單位換成 1000 平方呎的單位,而住在400平方呎的單位的人又可能想換成 600平方呎的單位,從而促成一連串交易,變相增加供應。在現時的狀況下,無論政府表示有多少單位供應,實際上,市場也會告訴大家實情如何,而郭家麒議員剛才也提到每年有5萬對新人結婚,所以供應根本不足夠。因此,現在政府需要搞活二手市場,而延長退稅期限是其中一個辦法。

代理主席,我認為我也應 藉此機會為地產代理說句公道話。最近,我們在《2017 年印花稅(修訂)(第 2號)條例草案》委員會的聽證會聽到一些論據,其實也適合在此提出,供政府考慮。代理主席,那些論據是甚麼呢?舉例來說,如果某人現時擁有兩個物業,當他出售原有物業再買入另一物業,即是說他換了樓。

然而,在現行法例之下,換樓人士是不獲退稅的。我再說一次,如果我有兩層樓??我沒有兩層樓 ,但假設 我 有 的 話 ??兩層都是1 000平方呎,如果我打算將第二層用作收租的 1 000平方呎單位賣出,然後買入一個 400平方呎的單位。結果,我要為那個新買入的400 平方呎單位支付15%雙倍印花稅,因為那是我的第三個住宅物業。當我售出其中一個 1000 平方呎單位時,無論與買入 400 平方呎單位事隔半年也好、9個月也好,都不能獲得退稅,因為相關措施只適用於手上只有一層樓的換樓人士。

然而,我想我們應從供應角度看待樓市問題。代理主席,我的建議其實關乎6 個月、9個月的換樓期,儘管在現行法例下不適用,但我認為仍值得向政府加以反映。試想想剛才的情況,當然,假使對象不是一層樓換一層樓的買家,而是買賣第二個物業的買家,政府可能要加入一些條件,就是賣出大的一層,再買入一層細的,就可以獲退稅。為甚麼呢?因為從市民的角度出發,業主賣出一個1 000 平方呎的單位,買入一個 400平方呎的單位,實際上就是向市場供應了 600 平方呎住屋空間。

當然,有人可能質疑,單位供應沒有因為上述交易而增加,沒理由給予退稅。但這是有分別的,因為樓市供應可讓多少個家庭入住視乎物業實 際 面 積 , 買家買了較大單位 甚 至 可以與 一 些 extendedfamily(延伸家庭成員)同住,把手上另一個 400平方呎單位賣出。在現時的情況下,整體市場多了 600平方呎住屋空間供應,有助減輕政府供應房屋及土地的壓力。只可惜在現行法例下,這種做法卻不獲退稅。

有人或會質疑,炒家 現 正 換 stock(貨 ),為何還要助他們一臂之力?我不是想幫炒家,而是從社會的角度,即從沒有物業又想置業的人的角度出發。只要市場多600平方呎供應,我覺得對穩定樓價、遏抑升幅或促使市民換樓等,整體上都有幫助;只要能增加二手市場的成交,我覺得這是有作用的。

我固然認為政府很封閉,甚麼都聽不入耳,但即使他們聽不入耳我也要說,因為這是道理所在。相關BillsCommittee(法案委員會)上的討論未必像立法會會議有這麼多市民留意;有些人甚至會戴?有色眼鏡,質疑地產代理當然想二手市場更活躍。不過,我作為議員跟他們沒有利益轇轕,我只從社會角度出發,認為政府需要認真考慮這個建議。

有些地產代理甚至半開玩笑地指出??我認為未嘗沒有道理——他說:「如果現在有人肯賣樓??不是換樓,即不是買一層換一層——肯賣出自己的單位以供應市場,政府其實應該給他一點'甜頭'「。有些市民現在收看會議直播,對我這番話或會很反感,認為業主賣樓已經賺到連襪子都穿不上,獲利可觀,還要政府給他一些incentives(激勵措施)?不是的,我覺得最重要是他終歸把物業賣出。他獲利是一回事,願意賣樓是另一回事,在時下社會,此舉就如同公益一樣,令社會多一個人可以買樓。我覺得這個transaction(交易),這個交易對社會整體上有利。

所以,我覺得政府應思考一下這個建議,無論是以稅務抑或其他方式吸引業主賣樓。可能當局現時的想法是,業主都會善價而沽,不需要吸引他們賣樓。如果「甜頭」太少,搔不?癢處,他們未必覺得吸引;假如「甜頭」太可觀,社會又會失去大量稅收。但我覺得,相較政府大費周章地覓 地 及採取種種措施增加供應 ,現在已有一個現成單位,只要業主作出決定,把單位放盤,一個月後已經有人買到樓。試想想,如果有5 000 名業主這樣做,市場上立即增加 5 000個單位供應,一個月後立即有 5 000人買到樓。政府做大量工夫,找土地,透過URA(市區重建局)收購單位,過程多麼艱巨,多費時??我當過市區重建局的董事,對此非常清楚??又六國大封相,要警察來驅趕住戶,過程艱巨得難以想象,卻只能供應100 個、200 個單位。所以,我覺得上述建議值得政府思考。

另一點是,代理主席,我覺得政府單單延長換樓寬限期——即由6個月延長至 9 個月或 12 個月並不足夠,也想趁此機會順便說一說。

在相關 BillsCommittee(法案委員會)會議上,例如代理主席的黨友,黃定光議員都提出 過 ??他是第一 位議員 提 出 ,後來謝偉俊議員及石禮謙議員等其他議員將之發揚光大??cash flow(現金流)的問題。

試想想,你有個 800 平方呎的單位,想換一個 1 000平方呎的單位,就得先為那個 1 000 平方呎的單位繳納 15%稅款,即150 萬元。換言之,你要多準備 150萬元資金,過了一段時間,賣出那個 800平方呎的單位後才可獲退稅。這種做法對買家的現金流造成困難,尤其新買的單位較大,有1 000平方呎,金額更大。我們經過多次會議反覆討論,苦口婆心要求政府提供bank guarantee(銀行擔保),給少許擔保費。

代理主席,我真的就此提出了一項修訂,只是梁君彥主席不批准而已。有議員剛才在 前 廳 就 問我,為 何 你 不 就 這 項 guarantee(擔 保)提出修訂?我有提出,只是不獲批准而已。代理主席,我想記錄在案,為甚麼我們討論了這麼久,卻沒有就此提出修訂?我覺得政府在這個時候不應被動,以為既然我和周議員都提出把換樓期由6 個月延長至9 個月或 12 個月,同意 了這樣做就可以了事 。 但 我不 獲 准 就 這項guarantee(擔保)提出的修訂又如何?政府會否考慮?政府應該自己想一想,自行提出有關修訂,而不是被動地做事。我希望陳帆局長有新思維,不像前任張炳良局長般。

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