香港立法會 涂謹申議員

Hong Kong Legislative Councilor Hon. James To Kun-Sun

促徹查英國樓投資大騙案

至少90名香港買家於2012年購買兩個英國樓花,涉87個學生宿舍,樓盤至今並無興建,發展商在進行破產管理,保險公司主動申請清盤,原先承諾的保證訂金無法取回,連律師費共損失約270萬英鎊,折算為約3,300萬港元。他們懷疑當中涉及串謀詐騙行為,以及未經認可的「集體投資計劃」,已向英國和香港警方,以及香港證監會作出舉報。買家和立法會議員涂謹申要求英國政府和有關機構徹查案件,加強監管制度,香港政府亦應研究如何監管在港銷售海外樓盤,避免公眾繼續受騙。

該兩個宿舍樓盤,位於英國伯明翰城(Birmingham)和李斯特城(Leicester),涉及共360多個學生宿舍,分別由發展商Key Homes Group旗下的兩家子公司MIA Developments Ltd和Key Homes UK Ltd發展,並由保險公司Northern and Western Insurance Company Ltd (NWIC) 提供訂金保證債券(deposit protection bond),即若項目未能如期落成,買家可獲保證退回訂金。

樓盤除在香港銷售外,亦在英國本土、新加坡、馬來西亞及內地銷售。以每個宿舍平均售價為6萬英鎊,買家需先支付五成訂金計,連1,000英鎊律師費,逾90名香港買家購買共87個宿舍單位樓花,疑被騙款項約270萬英鎊,折算為約3,300萬港元。

樓盤主要由香港世紀21,亦有由香港蘇富比國際物業地產代理介紹到香港,並經英國律師樓Scott Fowler處理有關買賣協議。

據香港買家表示,他們大部分是看到世紀21的報紙廣告後到地產代理在酒店舉辦的展銷會,經在場的地產代理介紹,指樓盤鄰近英國大學,預計於2013年9月落成,可以開始出租,單位售價約6萬英鎊,需先支付五成訂金,如未能落成,保證可取回訂金,宿舍落成後會出租予學生,每年有5-8厘回報率,但卻沒有獲告知這是集體投資計劃,更沒有獲告知是否已獲證監會審批銷售文件。他們大多在現場或其後在地產代理的寫字樓,由英國律師樓外藉律師代表他們辦理買賣協議。

樓盤原訂於2013年9月落成,最後期限為2014年12月底,但買家發現樓盤建築工程一再拖延,至2013年4月突獲告知該兩樓盤及發展商旗下的另外五個樓盤已被另一發展商Melior Development Management Ltd收購。收購後初期,新發展商強調訂金保證債券安穩有效,稍後卻放風指前發展商財務資料不清,及後更指控其董事Rafik Patel不當動用公款,故訂金保證條款失效。至2014年7月,MIA Developments Ltd和Key Homes UK Ltd(連同另外五個樓盤的子公司)更進行破產管理,至今年1月,保險公司本身亦主動申請清盤,之前所說的一切退款及訂金保證全都去如黃鶴。

在買家多翻追查下,發現該兩個銷售計劃疑為一個騙局,而計劃亦應屬於集體投資計劃,在公開銷售前,未有按法例先取得香港證監會審批銷售文件。買家發現原來新發展商Melior Development Management Ltd都是保險公司NWIC間接持有的公司,即NWIC透過收購,疑似以樓盤前發展商有財務詐騙為藉口,逃避退回訂金的保證,一旦東窗事發,則乾脆把自己公司清盤,逃避責任。買家更發現原來NWIC乃在西印度群島註冊,不是在英國註冊,亦沒有在英國取得保險牌照,但代辦的英國律師樓並沒有向買家清楚指出訂金保證失效的規定,亦沒有警告他們NWIC沒有英國保險牌照的風險,反表示NWIC是一家大型跨國保險集團。而NWIC於2014年10月主動入稟法院申請臨時清盤,現已進入正式清盤程序,買家頓然全變成無抵押品債權人,討回訂金的機會渺茫。

另有買家指出,他也曾透過世紀21購入同一集團位於英國約克郡東部赫爾市的學生宿舍單位,繳付3萬多英鎊訂金後,第一年租金回報須作支付單位餘下售價(約3千英鎊),但交樓後,管理公司竟說一直都租不出單位。據他所知,有共100多位香港、新加坡及馬來西亞的買家不但沒有任何租金收入,反被追討每年1,400英鎊的管理費,又不能更換管理公司,至今每人損失約4萬英鎊。

立法會議員涂謹申認為事件涉串謀詐騙行為。首先,據買家搜查資料顯示,李斯特城樓盤原來早於2010年已在英國曾進行類似銷售,亦因未能落成而暫停,此後於2012年經重新包裝前來東南亞再次銷售,先收取五成訂金;發展商籌集的資金不少,但期間卻一直未見有正常的建築工程進行,令人懷疑發展商是否會興建宿舍或只是想詐取訂金?

其次,香港買家亦指出,在Key Homes Group旗下,類似的酒店或學生宿舍樓盤銷售合共有7個,均在同時進行破產管理,也都由NWIC提供訂金保證,不似是個別發展項目的問題。最令人懷疑的是NWIC的作為,該公司的訂金保證條款預先列明如果有財務詐騙行為,訂金保證條款會失效,不用退回訂金,但銷售時沒有說明,而當該兩個宿舍樓盤出現問題時,NWIC則透過其間接擁有的Melior Development Management Ltd收購樓盤,收購時卻沒查清楚有否財務資料失掉或財務詐騙問題,後來才告知買家,因為前董事Rafik Patel挾公司巨款逃離英國,樓盤未能落成,當買家追討訂金之時,NWIC卻搬出失效條款做擋箭牌,但又不追究Rafik Patel任何刑事責任;NWIC如今更透過破產、清盤財技,意欲取得樓盤的土地資產,這是否一個精巧安排的投資大騙局? NWIC是否與Rafik Patel串謀?

有65個單位的業主曾向涂謹申求助,當中涉51個單位的44名香港買家已向香港商業罪案調查科作出舉報,部分亦透過互聯網向英國詐騙報案中心舉報。涂謹申亦已去信英國駐港領事館,要求高度關注事件。

涂謹申並指出,由發展商透過銷售計劃集資,興建學生宿舍,並由指定計劃管理,收取租金,作投資者的回報,應是集體投資計劃的一種,與當年雍澄軒相類似,證監會必須徹查有關投訴。據他所知,就這兩個樓盤而言,早於2013年12月已有買家向證監會投訴,至今至少有25名買家作出投訴或曾到證監會提供相關資料,調查已一年多,希望證監會盡早有調查結果,採取合適的決定。他亦認為地產代理在向公眾銷售有回報保證的樓盤前也應盡責調查樓盤是否屬於「集體投資計劃」,並查證有否取得證監會的認可。

近年不少地產代理在香港銷售外地的樓盤,標榜鄰近大學,可代為管理出租予學生,有租金保證,吸引不少港人「隔山買牛」進行投資,容易令騙徒乘虛而入。受騙買家和涂謹申促請有關機構徹查事件,將騙徒繩之於法,英國和香港政府亦應研究如何加強監管制度,他們並提醒香港買家必須查詢銷售文件是否已獲證監會審批,並要求詳細解釋買賣和管理合約、保障條款等等,特別是買樓花的樓盤,更要額外小心。

立法會議員涂謹申

英國學生宿舍買家代表

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